Fundado el 12 de enero de 2011 como el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) en México, con un portafolio de 13 propiedades, Fibra Uno (FUNO) cerró 2025 con 630 propiedades e ingresos por 30,508.8 millones de pesos. Así cumplió 15 años en el mercado.
FUNO es considerado como el Fibra más grande de México y Latinoamérica. Está enfocado en operación, adquisición, venta y desarrollo de inmuebles para uso comercial.
El esquema de negocio de este fideicomiso de bienes raíces está basado en un portafolio diversificado en segmentos, clientes y geografías; alta competitividad de producto por ubicación a un precio competitivo; y una estructura financiera sólida, con niveles moderados de apalancamiento.
Es un actor relevante en los subsectores industrial, comercial, oficinas y usos mixtos.
Su portafolio se divide en cuatro segmentos: industrial, comercial, oficinas y usos mixtos y otros. En total, integra 14 parques industriales en 13 estados; 75 centros comerciales en 23 estados; seis edificios de oficinas en cinco entidades y seis edificios de usos mixtos y otros en seis entidades.
Al 26 de febrero de 2026 registraba un valor de mercado de 113,529 millones de pesos y una bursatilidad promedio diaria de 137.4 millones de pesos. La ocupación del portafolio a nivel consolidado cerró el trimestre en 95.5%, con ocupaciones sólidas por segmento, de aproximadamente 83% en oficinas, 94% en comercial y 98% en industrial.
De acuerdo con el suplemento informativo correspondiente al cuarto trimestre del 2025 del director general de FUNO, André El-Mann, el margen de ingresos operativos netos, o margen NOI, se encuentra en 85% aproximadamente. El directivo destaca que esos números se alcanzaron durante un 2025 de grandes cambios transformacionales para FUNO. No solamente se logró mantener sus niveles de ocupación y márgenes operativos, sino que se llevó a cabo una serie de acciones estratégicas y financieras con el fin de fortalecer la empresa. Concretamente, en el ámbito estratégico se implementaron operaciones encaminadas a maximizar el valor generado para los inversionistas.
En febrero de 2025 FUNO recibió de parte de las autoridades la confirmación de criterio sobre el estatus de “Fibra” para el fideicomiso especializado en el segmento puramente industrial, Fibra Next. Con ello se detonó la posibilidad de llevar a cabo la oferta pública inicial de este Fibra, misma que se realizó en julio del 2025 por 430 millones de dólares aproximadamente.
Además, se realizó una ampliación de capital por 400 millones de dólares en noviembre del 2025, con lo que alcanzó un total recabado en el mercado de capitales de 830 millones de dólares durante ese año. En adición, los socios fundadores de Fibra Uno contribuyeron el portafolio Júpiter I y Júpiter II por un valor combinado de aproximadamente 1,500 millones de dólares, es decir casi el doble del monto de capital obtenido del mercado.
Esto le permitió a FUNO llevar a cabo la asociación con Fibra Next a través del Joint Venture Next Properties.
Con ello ofrecen al público inversionista un portafolio puramente industrial, a través de Fibra Next. Según André El-Mann, la valuación a la que contribuyó el portafolio industrial de FUNO a Next Properties fue de aproximadamente 116,000 millones de pesos, lo que equivale al 101% de la capitalización de mercado de FUNO al 24 de febrero de 2026.
También en 2025 concretó la adquisición del 38% que no poseía del desarrollo Mitikah, en la Ciudad de México, mediante la adquisición del CKD Helios. En esa operación, la Tasa Interna de Retorno (TIR) de FUNO se situó en aproximadamente 25%, mientras que los inversionistas del CKD obtuvieron una TIR cercana a 10%.
La joya de la corona es Mitikah
La propiedad Mitikah, ubicada en la Ciudad de México, es considerada como una de las joyas de la corona de FUNO. Esta propiedad tiene un valor de aproximadamente 22,500 millones de pesos, considerando la valuación al momento de cerrar la adquisición.
Con esa valuación, este inmueble individualmente representa el 20% de la capitalización de mercado de FUNO al cierre del 24 de febrero de 2026.
Fibra Next
Por otra parte, en el ámbito financiero ocurrió la oferta pública inicial y la subsecuente ampliación de capital de Fibra Next.
Además, FUNO tuvo una actividad relevante en los mercados de deuda en la administración de sus pasivos, así como en las operaciones para llevar a cabo la asociación con Next Properties.
En lo referente a la administración de pasivos de FUNO, durante febrero de 2025 se realizó la colocación de dos bonos en dólares, uno por 500 millones de dólares a siete años y otro por 300 millones de dólares a 12 años, con los que refinanció el bono que vencía en enero de 2026 por 800 millones de dólares.
Con esa acción, se anticipó a la posible volatilidad de mercado que se avizoraba en ese momento y con ello eliminó todos los vencimientos del mercado de bonos en dólares hasta el 2030.
Posteriormente, colocó en el mercado local dos bonos por 12,700 millones de pesos, con los que refinanció los bonos en pesos que tenían vencimientos en junio y octubre del 2025.
En el ámbito de la administración de pasivos, durante octubre de 2025 FUNO llevó a cabo el pago de líneas bilaterales bancarias de corto plazo mediante un nuevo crédito sindicado sin garantía hipotecaria por la misma cantidad.
En total, durante el 2025 refinanció vencimientos de corto plazo por aproximadamente 38,000 millones de pesos, con los que extendió sustancialmente el perfil de vencimientos de su deuda y redujo materialmente los vencimientos que tiene en el mercado de bonos en dólares.
En el ámbito financiero, y como parte de las operaciones de formación del Joint Venture entre Fibra Uno y Fibra Next, se transfirió junto con sus activos industriales, aproximadamente 3,000 millones de dólares de deuda de FUNO al JV Next Properties.
Eso incluyó aproximadamente 1,900 millones de dólares de deuda del mercado de bonos y aproximadamente 1,100 millones de dólares de deuda bancaria, los cuales ahora residen en el JV Next Properties.
En el reporte, André El-Mann destaca que con la formación del JV Next Properties no solo se logró destapar el valor de sus activos industriales, sino que también se logró desapalancar a FUNO mediante la consolidación de aproximadamente 2,300 millones de dólares de nuevo capital proveniente de las aportaciones del mercado de capitales, así como los portafolios contribuidos por los socios fundadores de FUNO.
Eso redituó en la afirmación de la calificación grado de inversión con perspectiva estable para FUNO, tanto por la calificadora Moody’s Investor Services como por Fitch Ratings. Por ello, el director general asegura que 2025 fue un gran año en sostenibilidad. Se obtuvo calificación BBB en MSCI ESG Ratings y permaneció en el Sustainability Yearbook de S&P, donde se alcanzó la calificación más alta en México y América Latina.
Por otra parte, en la evaluación CSA del sector Bienes Raíces obtuvo la mejor calificación.
En 2025 aportó 223 mdp para acciones de apoyo a la comunidad
Durante 2025,FUNO apoyó directamente a 3.6 millones de personas mediante sus programas de beneficio social, en alianza con 224 organizaciones de la sociedad civil, con donativos en especie y financieros que en conjunto sumaron 223 millones de pesos.
Entre las iniciativas externas de FUNO se encuentran Soporte a Tratamientos Médicos, con la cual ha contribuido a la lucha contra el cáncer infantil, apoyando a organizaciones como “Aquí Nadie se Rinde”, “Fundación Vuela” y “Casa de la Amistad”, así como facilitando tratamientos.
Otra es Infraestructura de Salud. Con esta ha participado en la remodelación de unidades hospitalarias en áreas marginadas, mejorando el acceso a servicios médicos esenciales para las comunidades vulnerables.
Por ejemplo, construyó, junto con la Cruz Roja Mexicana, un nuevo quirófano para la comunidad de Tlalnepantla.
También opera la iniciativa denominada Donativos y Apoyo Financiero. Precisamente, mediante donativos, ha apoyado a diversas organizaciones dedicadas no solo a la salud, sino también a la reducción de la desigualdad y el cuidado del medio ambiente.
Por ejemplo, cada año financia cateterismos para niños que nacen con cardiopatía, en alianza con Kardias y Hospital ABC; financió un exoesqueleto y la remodelación del quirófano dental en alianza con APAC para niños con parálisis cerebral y apoyó a miles de niños que sufren quemaduras graves junto con “Fundación Te Queremos Ayudar”.
