El 2026 será la consolidación del sector industrial como en el destino principal de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) que han registrado desinversiones selectivas en oficinas.
“Uno de los motores principales que más crecimiento ha tenido en los últimos años ha sido el sector industrial, porque es el principal motor que mueve la economía también es el sector de manufactura y exportación, que representa más del 45 por ciento del PIB nacional y con la relocalización de las cadenas de suministro nos han dado muchísima actividad inmobiliaria”, aseguró Jorge Ávalos Carpinteyro, presidente de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra).
De acuerdo con el organismo, al cierre de 2025, dichos fideicomisos alcanzaron 32.3 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR), distribuidos en 2 mil 208 propiedades con niveles de ocupación promedio de 96.7 por ciento.
Sin embargo, al último trimestre del 2025, el sector industrial registró una expansión anual de 48.9 por ciento anual, una expansión muy superior al comportamiento de las oficinas, hoteles, minibodegas, educativo y comercial, que crecieron 14.7, 13.6, 8.1, 3.9 y 1.3 por ciento, respectivamente.
En su reporte correspondiente al primer trimestre del año, Fibra Monterrey, de la cual Ávalos Carpinteyro es director general, adelantó que los esfuerzos en adquisiciones y expansiones estarán enfocados en inmuebles industriales con preferencia en el norte del país.
“El objetivo es contar con un portafolio industrial con exposición a los sectores con mayor relevancia en la actividad económica del país, y con una participación preponderante en manufactura ligera, especialmente de exportación, y el remanente, en edificios de logística y distribución, principalmente cadena de suministro”, acotó el reporte
A febrero, Fibra Monterrey logró vender o firmar acuerdos de venta por un monto cercano al 46 por ciento de su portafolio de oficinas.
El último fue por 46.8 millones de dólares por cinco propiedades, de ellas, cuatro son edificios de oficinas y uno de uso comercial, ubicados en Monterrey, San Luis Potosí y Ciudad Juárez.
“Nosotros recientemente hemos desincorporado la parte de oficinas de nuestro portafolio. Eso ha sido como estrategia para concentrarnos y especializarnos exclusivamente en la parte industrial. Y hemos tenido muy buen apetito por parte de los compradores”, señaló Jorge Ávalos.
De acuerdo con análisis de la plataforma, Spot2.mx, este proceso no solo responde al dinamismo del sector industrial, sino que está redefiniendo la estructura del mercado.
La transformación del sector se entiende a partir de varios movimientos estratégicos, según Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2.mx, entre los que destaca la concentración del inventario industrial “Clase A” en manos de pocos jugadores, por ejemplo, la absorción de Terrafina por parte de Fibra Prologis en 2024, operación que incluyó 289 naves industriales y consolidó un portafolio de 8.1 millones de metros cuadrados, con 518 propiedades de inversión.
El segundo es el blindaje financiero de los portafolios, con una creciente preferencia por contratos de arrendamiento tipo Triple Neto, es decir donde el inquilino paga la renta base más los tres gastos principales del inmueble como : impuestos sobre la propiedad, seguros y mantenimiento a plazos de entre 10 y 15 años y denominados en dólares.
Y por último, la plusvalía acelerada de los activos industriales, impulsada por un entorno en el que la demanda continúa superando la oferta, principalmente en el Norte y el Bajío, donde la absorción de espacios mantiene dicho patrón.
Otro caso es el de Fibra Next, que proyecta concentrar el 75 por ciento de sus activos en el centro del país, en respuesta a la escasez de espacios logísticos en la Ciudad de México y su área metropolitana. Su portafolio inicial ronda los 6 millones de metros cuadrados, pero tiene una proyección superior a los 8 millones.
La consolidación de las Fibras en el sector industrial ya abrió el apetito de gestoras de inversiones como Aztlan Equity Management que participa en la ejecución de activos industriales valuados en aproximadamente 200 millones de dólares, ubicados en Tamaulipas, Coahuila, Nuevo León y Chihuahua.
“Participamos como asesores en la gestión de activos industriales valuados en aproximadamente 200 millones de dólares. Existe un interés notable por parte de las grandes Fibras para incorporar estos parques a sus portafolios, lo que confirma que el apetito por activos de calidad”, señaló en un comunicado, Alejandro H. Garza Salazar, director de Inversiones y fundador de la firma.
