El controvertido tope a rentas de vivienda en Ciudad de México (CDMX) impuesto y oficializado ayer por la Suprema Corte, abre nuevos desafíos a la asequibilidad, nuevas inversiones y la consolidación del mercado institucional.
Para algunos el presente escenario crea un entorno adverso que fomentaría la permanencia de la informalidad, ya que 96% de la oferta de rentas habitacionales en la metrópoli es informal.
Pero otros observan con mayor profundidad el fenómeno, al señalar que la demanda habitacional insatisfecha en México no se resolverá con una medida basada en generar justicia social a través de los topes a precios.
Algunas cifras oficiales permiten validar la perspectiva. Una de ellas es la gran demanda de la clase media, que hasta 2022 representaba casi la mitad de los hogares, mismos que serán más de 3.8 millones en 2030 frente al déficit estimado en 9.4 millones de unidades.
A lo anterior se suma la baja construcción de nuevas viviendas, en especial media, que ha generado el crecimiento de las transacciones de vivienda usada y un ticket promedio de casi 4 millones de pesos, de acuerdo con información reciente de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
Por ende, hay que recordar que el tema medular no está en las rentas formales con contrato, donde se establecen incrementos alineados con la inflación, sino en las rentas informales, que de acuerdo con la ENVI 2020 representan 34% del total de viviendas arrendadas, es decir, más de 200 mil unidades.
Es en el sector informal donde existe opacidad en las condiciones, valores y una alta exposición en la población de menores ingresos.
Establecer un tope podría no ser una solución de fondo, dado que la clave para mantener la rentabilidad de la actividad a través de un aumento que permita mantener los costos de los inmuebles, pudiera contenerse con algunas prácticas de salida como la vigencia de los contratos.
Por otra parte, el reducido inventario disponible crea un escenario del mejor postor con lo cual los más desfavorecidos económicamente lejos de controlar, crearían una alza descontrolada.
Del lado de la inversión, la medida inhibe la construcción y generación de vivienda nueva.
Contrario a lo que sucede en 5 países de América Latina donde existen 46 operadores de vivienda institucional en renta donde lideran Chile, Brasil, México considerado en este grupo tenía identificados hace 2 años, 11 proyectos en construcción en 2024 que agregarían al inventario 2,769 unidades en proceso.
La realidad de estos mercados, considerados emergentes, es que los precios de las viviendas superan entre 5 y 10 veces los ingresos anuales promedio, muy por encima del umbral de asequibilidad (aproximadamente 3 veces los ingresos), de acuerdo con un estudio de la International Finance Corporation (IFC).
El razonamiento en el análisis de la región es que la disparidad en la profundidad del mercado nacional y lo alcanzado por otros mercados como el chileno, que representa 55.9% del mercado latinoamericano, abriría oportunidades para inversionistas y desarrolladores.
Hasta finales de 2025, inversionistas institucionales poseían más del 20% del stock de viviendas multifamiliares.
Además de que en los mercados emergentes la participación suele ser inferior al 5%, lo que deja espacio para un mayor desarrollo y la movilización de capital hacia el sector.
Sin embargo, al paso de los días, como manifestó recientemente la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), la evidencia internacional demuestra que cuando se limita el precio sin aumentar la disponibilidad de unidades, se reduce la inversión privada y la construcción.
Por tanto, se contrae la oferta disponible, se genera un incremento en los precios y el mercado no regulado, al tiempo que se deteriora la calidad del parque habitacional por falta de incentivos para su mantenimiento.
En el terreno de las soluciones sostenibles el organismo identifica fortalecer la planeación urbana, actualizar los instrumentos de ordenamiento territorial, simplificar trámites, promover una correcta densificación y crear condiciones que incentiven el desarrollo habitacional vertical y accesible.
Todas son, sin duda, posturas que permiten dimensionar los alcances reales del nuevo escenario en que navega el mercado de vivienda en la metrópoli.
