Un déficit creciente, el desplazamiento de inventario en recuperación, la mayor y sostenida participación de la vivienda usada, así como el bajo nivel de nuevos proyectos son factores que definen el momento actual del negocio de la vivienda en Ciudad de México (CDMX).
Plantear lo que sucede en el mercado más grande del país ayuda a entender la necesidad de un nuevo ciclo que atienda los requerimientos de segmentos medio y social ante la constante demanda de casa-habitación.
Desde finales de año, comentamos de la necesidad no sólo en CDMX de una nueva densificación y desarrollos a la medida del comprador, no del inversionista o desarrollador, ante un mercado que mantiene bajos niveles de nuevos proyectos y una demanda constante no cubierta.
Más allá de los 72 nuevos lanzamientos de vivienda del primer trimestre del año, atender la demanda con una nueva visión traería dinamismo y equilibrio a un mercado que ha visto incrementar el precio de las propiedades, pero que no necesariamente ha generado las condiciones para que el desarrollo sea sostenido y con un mercado en equilibrio.
No hacerlo, representa que sólo la oferta actual en CDMX que es de 18 mil 817 unidades, se agotará en menos de 20 meses, de acuerdo con previsiones de Accumin Intelligence, que ayer presentó sus previsiones del primer semestre del año.
En el panorama planteado estima con datos preliminares el desplazamiento de más de 5 mil 100 unidades vendidas en el lapso de referencia, con 53% en promedio concentrado en el segmento residencial y 13% en el Valle de México.
Ambos mercados mostraron una dinámica equivalente a una contracción general del 0.6% y de continuar esa inercia, la disminución en el desplazamiento sería de 2.5%.
Lo anterior es reflejo de que en CDMX apenas se han vendido 2 mil 900 unidades, un volumen inferior a años anteriores con un nivel que se mantiene flat.
Los precios por m2 son otro indicador a considerar. Mientras en CDMX alcanzan los 78 mil 400 pesos promedio, con un crecimiento anual de 8%, el Valle de México alcanza un promedio de 44 mil 150 pesos, pero con un crecimiento de dos dígitos el último trimestre.
Son indicadores que evidencian el creciente ritmo anual en los precios que acumuló 8%, aunque hay zonas que crecen apenas 5%, pero con precios que superan la barrera de 90 mil pesos por m2, mientras que otras zonas de menor impacto tienen crecimiento de 10% con tickets de mayor atractivo.
Lo anterior es resultado de la oferta y demanda.
Ante el escenario planteado, el márgen de la vivienda rentada es cada vez mayor por lo que 3 de cada 10 viviendas se desplazan mediante el arrendamiento.
Esta dinámica se ve en el repunte de las rentas en corredores centrales donde proyectos de multifamily son una alternativa por su ubicación, seguridad, servicios y otros valores que les han dejado un número creciente de usuarios.
Muchos de ellos están ubicados en las zonas céntricas, las más atractivas y de mayor demanda, dado que sus usuarios valoran los tiempos de traslado, las experiencias y las zonas comunes de convivencia.
Para el segundo semestre, el reporte de Accumin mantiene opiniones contrastadas que observan submercados que han ganado terreno en la atracción de inversión y el desarrollo de nuevos proyectos.
Por ende, la evidencia es lo que ocurre en corredores como Reforma, donde las rentas en vivienda vertical han incrementado desde el cuarto trimestre del 2024 a la fecha a una tasa anual superior al 20%.
Es una inercia reflejada incluso en las tarifas promedio diarias en propiedades colocadas en aplicaciones, que mantienen un crecimiento moderado con un promedio de 4% anual en último trienio.
Lo compartido al cierre de la primera mitad del año es indudablemente reflejo del status vigente del negocio de la vivienda, que pese a sus desafíos, sigue siendo un mercado de amplias oportunidades para la inversión y desarrollo.
Sin embargo, la intención privada requiere ser acompañada con líneas de acción de las autoridades que regulen y den certeza a la inversión.
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